Tout savoir sur le dispositif LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP et quels avantages fiscaux peut-il offrir ? Telle est la question que vous vous posez sûrement en tant que propriétaire au moment de mettre votre bien immobilier en location, ou de vous orienter sur un projet d’investissement locatif. Louer en LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier avec une rentabilité moyenne de 4,5 %.

 

Investissement locatif : qu’est ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP est attribué à tout propriétaire bailleur non professionnel mettant en location un logement meublé. La location meublée non professionnelle est soumise à un régime fiscal particulier. Elle permet de bénéficier de réduction d’impôts et d’amortir un bien immobilier sur plusieurs années. 

Les recettes tirées d’une location immobilière sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges liées à la gestion du logement en location peuvent être déduites, y compris les intérêts du prêt immobilier.

 

Comment bénéficier du statut de LMNP ?

Pour bénéficier du statut de LMNP, le loueur doit respecter les conditions suivantes :
 
  • Il ne doit pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés.
  • Ses revenus annuels au titre de l’activité de LMNP doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 euros.
  • Les revenus de la location meublée doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Le statut de LMNP, s’obtient après avoir rempli et renvoyé le formulaire P0I sur le site en ligne de l’administration fiscale. Cette démarche permet au loueur meublé non professionnel d’obtenir un numéro de SIRET. La déclaration de début d’activité doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location meublée.

Micro-BIC OU régime réel : comment choisir son régime fiscal LMNP ?

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) peut choisir entre deux types de régime fiscal. Il s’agit du régime Micro-Bic ou du réel simplifié.
 

Les avantages du régime Micro-BIC dans le cadre de la location meublée non-professionnelle

Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros, le régime Micro-BIC s’applique d’office. Le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50 %. Il est ajouté aux revenus du foyer fiscal et soumis à l’impôt sur le revenu.
 
Dans le cadre du régime Micro-BIC, les revenus LMNP sont déclarés dans le formulaire n° 2042 C-PRO. Le montant doit figurer dans la rubrique « Professions non-salariés » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
 

Fiscalité du LMNP : les avantages du régime réel

Lorsque les revenus locatifs dépassent les limites du régime Micro-BIC, le régime réel s’applique. Ce régime fiscal peut également être choisi sur option. Le choix pour l’imposition à un régime réel d’imposition est signalé sur la déclaration d’activité P0i. Les revenus LMNP sont déclarés dans la déclaration de résultat n° 2031. Un bilan avec compte de résultat et un tableau de suivi des amortissements (déduction différée) doivent être joints à la déclaration de résultats.
 
Le propriétaire LMNP soumis au régime réel peut déduire de sa location meublée certaines charges supportées dans l’intérêt de son activité. Ces charges peuvent englober le remboursement du crédit immobilier, les frais de gestion, les charges de copropriété, etc. Le propriétaire LMNP soumis au régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier et des meubles. Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps.

Location meublée non professionnelle : quelles sont les obligations légales ?

La location meublée non-professionnelle doit répondre à certaines obligations légales. 
 
  • Le logement doit être décent.
  • Le bail est conclu pour une durée minimale d’un an renouvelable.
  • Cette durée est de neuf mois sans reconduction automatique pour un bail étudiant.
  • Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer.
  • La durée de préavis est de trois mois minimum avant la date d’échéance du bail pour le propriétaire contre un mois pour le locataire.
Le meublé doit être équipé de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Le décret du 31 juillet 2015 liste les meubles et équipements nécessaires à tout logement meublé occupé à titre de résidence principale. Au minimum, la location meublée doit disposer des équipements suivants.
  • Dans les chambres : literie avec couverture et système d’occultation des fenêtres.
  • Dans la cuisine : éléments de cuisson, four, réfrigérateur, congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine et matériel d’entretien ménager.
  • Dans les pièces de vie : table, sièges, étagères et luminaires.
 

Location meublée : comment passer du statut LMNP au statut LMP ?

Au-delà de 23 000 euros, les revenus tirés de la location meublée présentent un caractère professionnel. C’est alors le statut LMP (loueur en meublé professionnel) qui s’applique et non plus le statut LMNP. 

Comment bénéficier du statut de LMP ?

Pour bénéficier du statut de LMP (loueur en meublé professionnel), le loueur doit respecter les conditions suivantes :

  • Les revenus annuels issus de la location meublée dépassent 23 000 euros.
  • Le loyer annuel perçu dépasse le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Depuis 2017, le LMP doit s’affilier à la Sécurité sociale pour les indépendants et acquitter les cotisations sociales correspondantes.

Quels avantages offre le statut de LMP ?

Le statut LMP offre les avantages suivants :

  • amortir le logement et les meubles ;
  • imputer les déficits fonciers sur le revenu global de l’année ;
  • exclure le meublé du champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre des biens nécessaires à l’activité de LMP ;
  • récupérer la TVA versée lors de l’achat ;
  • bénéficier du régime des plus-values professionnelles (sous certaines conditions).

Le statut de LMNP est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant de générer des revenus exonérés d’impôts, tout en devenant propriétaire d’un logement. Afin de mener à bien votre projet d’investissement en LMNP, n’hésitez pas à consulter l’avis de professionnels de l’immobilier. Ils sauront vous conseiller sur la stratégie la mieux adaptée à votre profil investisseur.