Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation offrant une réduction d’impôt pour tout investissement immobilier locatif portant sur un logement neuf ou réhabilité. Quel avantage fiscal peut-elle vous offrir ? Quand le dispositif Pinel Plus entre-t-il en vigueur ? Gros plan sur l’investissement immobilier en loi Pinel et Pinel Plus.
Investissement immobilier locatif et dispositif de défiscalisation : fonctionnement de la loi Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, le propriétaire prend un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit faire l’objet d’une location nue. Le locataire doit l’utiliser en tant que résidence principale.
LE taux de réduction d’impôt loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel est le suivant :
- 12 % pour un engagement de location sur une durée de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de location sur une durée de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de location sur une durée de 12 ans.
Le taux de réduction d’impôt loi Pinel au-delà du 31 décembre 2022
Au-delà du 31 décembre 2022, la réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel classique affiche les taux suivants :
- 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans en 2023, puis 9 % en 2024 ;
- 15 % pour un engagement locatif de 9 ans en 2023, puis 12 % en 2024 ;
- 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans en 2023, puis 14 % en 2024.
Réduction d’impôt loi Pinel : les plafonds
Le dispositif Pinel s’applique dans la limite d’acquisition de deux logements sur une année. Le montant total de l’investissement immobilier retenu doit respecter les plafonds suivants :
- 300 000 euros par personne au titre d’une même année d’imposition ;
- 5 500 euros par m² de surface habitable.
La réduction d’impôt loi Pinel est calculée sur le prix de revient du/des logements. Par prix de revient, on entend le prix d’achat du logement neuf, majoré des frais d’acquisition.
Selon la durée d’engagement de location, le montant de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel varie de 36 000 à 63 000 euros. Voici les chiffres précis :
- 36 000 euros de réduction d’impôt pour un engagement de location d’une durée de 6 ans ;
- 54 000 euros de réduction d’impôt pour un engagement de location d’une durée de 9 ans ;
- 63 000 euros de réduction d’impôt pour un engagement de location d’une durée de 12 ans.
Quels types d’investissement immobilier sont éligibles au dispositif Pinel ?
La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu (IR) à tout investisseur immobilier faisant l’acquisition d’un logement neuf destiné à location. Des critères liés au logement placé en location et au locataire conditionnent l’éligibilité à ce dispositif de défiscalisation. Étudions-les en détail.
Dispositif Pinel : les conditions d’éligibilité liées au logement mis en location
La loi Pinel concerne tout investissement locatif sur le marché de l’immobilier neuf. Voici les logements entrant dans ce dispositif de défiscalisation :
- les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- les logements réhabilités ;
- les locaux transformés en logement d’habitation.
Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Les maisons individuelles sont donc exclues du dispositif fiscal.
Pour être éligibles à la loi Pinel, les logements doivent se situer :
- en zone tendue A, A bis et B1 ;
- dans une commune CRSD (Contrat de redynamisation de site de défense actif).
À noter !
Les conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt Pinel s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2024. Au-delà de cette date, le dispositif Pinel Plus remplace définitivement la loi Pinel classique.
Dispositif Pinel : les conditions d’éligibilité liées au locataire
Pour réduire ses impôts, l’investisseur s’engage à choisir un locataire répondant aux critères de la loi Pinel.
Le locataire Pinel ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Il peut toutefois être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Le locataire doit présenter des revenus inférieurs aux plafonds fixés par le Code général des impôts.
Le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds (loyers généralement inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché).
Le dispositif Pinel Plus remplace progressivement la loi Pinel classique
Dès le 1er janvier 2023, la loi Pinel classique est progressivement remplacée par le dispositif Pinel+. Les avantages fiscaux du Pinel classique sont repris. Modifiées, les conditions d’éligibilité se concentrent désormais sur des critères de performances énergétique et de surface. À partir de cette date, un barème fiscal spécifique s’applique à tout investissement locatif neuf acquis en 2023/2024 ne répondant pas aux critères du dispositif Pinel Plus.
Loi Pinel plus : les conditions d’éligibilité liées à la performance énergétique du logement
Selon l’année d’acquisition, l’investissement locatif en Pinel+, doit porter sur un logement neuf, situé en zone Pinel et répondant aux critères de performance énergétique suivants.
À partir de 2023, le logement doit respecter la norme RE 2020.
À partir de 2024, le bien immobilier doit atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Attention !
Un investissement locatif en Pinel Plus ne peut bénéficier d’une réduction fiscale que s’il se situe dans certaines zones tendues. Les zones désormais éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel Plus sont les suivantes :
- Zone Abis : Paris et sa proche banlieue ;
- Zone A : grandes villes de France, hormis Paris ;
- Zone B1 : grandes villes françaises de plus de 250 000 habitants.
Les zones B2 et C sont exclues du dispositif fiscal.
Investissement immobilier locatif Pinel plus : les conditions d’éligibilité liées à la surface du logement
Au-delà de la performance énergétique, l’investissement locatif en Pinel+ doit respecter un critère d’usage. Pour être éligible à ce nouveau dispositif de défiscalisation, le logement doit afficher une surface habitable minimale. Parallèlement, logement Pinel+ doit comprendre un accès extérieur. Voici un tableau récapitulant les surface minimum.
| Surface habitable minimale en Pinel Plus | Surface minimale de l’extérieur en Pinel Plus | |
|---|---|---|
| Logement T1 | 28m² | 3m² |
| Logement T2 | 45m² | 3m² |
| Logement T3 | 62m² | 5m² |
| Logement T4 | 79m² | 7m² |
| Logement T5 | 96m² | 9m² |
À noter !
Au-delà de trois pièces, les logements Pinel Plus doivent obligatoirement disposer de deux façades d’orientations différentes avec ouverture sur l’extérieur.
Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif et vous avez besoin d’aide pour mettre en œuvre votre projet d’investissement. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet Pinel.
