Faut-il miser sur l’immobilier neuf pour un investissement locatif ?

  • Publication publiée :27/10/2022
  • Dernière modification de la publication :12/03/2025
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Sommaire

Vous allez faire l’achat d’un logement pour le placer en location. Une question se pose : faut-il miser sur l’immobilier neuf pour un investissement locatif ? Sécurité financière, respect des normes, avantages fiscaux : avant de lancer votre projet, faisons un point sur les atouts du neuf.

 

Investissement locatif dans le neuf : un placement sécurisé par diverses garanties

Les logements neufs vous assurent un achat sans travaux à moyen et long terme, donc sans frais supplémentaires. L’acquisition d’un bien immobilier neuf vous permet surtout et avant tout de profiter de garanties sécurisant votre patrimoine locatif. 

La garantie de parfait achèvement démarre à la réception du bien immobilier. Sa durée est d’un an. Elle oblige le constructeur à réparer tous les défauts signalés au procès-verbal de réception des travaux (sauf usure normale du logement).

La garantie biennale ou de bon fonctionnement s’applique pour une durée de deux ans après la réception des travaux. Elle concerne les éléments d’équipement dissociables du logement en cas de dysfonctionnement, par exemple le ballon d’eau chaude sanitaire.

La garantie décennale assure les dommages apparaissant dans le logement pour une durée de 10 ans. Elle couvre les dommages menaçant la solidité du bâtiment.

 

Marché de l’immobilier neuf et investissement : une fiscalité avantageuse

Un investissement locatif sur le marché immobilier neuf offre un certain nombre d’avantages fiscaux. Frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière, TVA, dispositifs de défiscalisation : on fait le point.
 

Achat d’un logement neuf : des frais de notaire réduits

L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Pour un appartement neuf, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix d’achat du logement, contre 7 à 8 % pour un bien dans l’ancien. Pour un investissement locatif de 100 000 euros, les frais de notaires atteindront 2 000 à 3 000 euros dans l’immobilier neuf et 7 000 à 8 000 euros dans l’immobilier ancien.
 

Exonération de taxe foncière pour l’achat d’un logement neuf 

Avec l’achat d’un logement neuf, l’investisseur peut prétendre à une exonération de la taxe foncière, selon la ville choisie. Elle est valable pour une durée de 2 ans. Si vous achetez un logement neuf labellisé Bâtiment Basse Consommation énergétique, ce label BBC peut également ouvrir droit à exonération de la taxe foncière. Le taux d’exonération va de 50 à 100 %. Cet avantage fiscal s’applique pendant 5 ans. La demande d’exonération doit être adressée aux services des impôts fonciers.

Les dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif sur le marché du neuf

Lors d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf, différents dispositifs de défiscalisation permettent à l’investisseur de réduire ses impôts. Zoom sur le dispositif Pinel et le dispositif Censi-Bouvard.
 

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif sur le marché immobilier neuf, l’investisseur est éligible à la loi Pinel sans condition de revenus. Ce dispositif de défiscalisation immobilière offre une réduction d’impôt de 12 à 21 % sur le prix d’achat du logement neuf. En contrepartie, l’investisseur Pinel s’engage à mettre son logement neuf en location sur une durée de 6 à 12 ans.
 

Investissement locatif Pinel : les conditions d’éligibilité 

Pour réduire ses impôts, l’investisseur s’engage à choisir un locataire répondant aux critères suivants.
  • Le locataire Pinel n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire.
  • Le locataire présente des revenus inférieurs aux plafonds fixés par le Code général des impôts.
  • Le loyer respecte certains plafonds (loyers généralement inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché).

À noter : un investissement locatif en Pinel peut bénéficier d’une réduction fiscale seulement s’il se situe dans certaines zones tendues.

  • Zone Abis : ville de Paris et sa proche banlieue.
  • Zone A : grandes villes de France, hormis la ville de Paris.
  • Zone B1 : grandes villes de France de plus de 250 000 habitants.
Les zones B2 et C sont exclues du dispositif fiscal.
 

Immobilier locatif et défiscalisation : le dispositif Pinel+ remplace la loi Pinel 

Dès le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel+ remplace la loi Pinel classique. Les avantages fiscaux du Pinel classique sont maintenus. Cependant, les conditions d’éligibilité sont modifiées avec l’ajout de critères de performance énergétique et de surface. Ainsi, l’investissement locatif Pinel+ 2023 doit respecter la norme RE 2020. En 2024, le logement neuf devra atteindre de surcroît la classe A du DPE.
 
Bon à savoir : au-delà du 31 décembre 2022, la réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel classique affiche les taux suivants.
  • 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans en 2023, puis 9 % en 2024.
  • 15 % pour un engagement locatif de 9 ans en 2023, puis 12 % en 2024.
  • 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans en 2023, puis 14 % en 2024.

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard pour l’investissement locatif en résidence de services

Lors d’un investissement locatif en résidence de services, l’investisseur peut prétendre au dispositif Censi-Bouvard. On entend par résidence de services, tout ensemble de logements meublés, bénéficiant au moins de trois des quatre services communs suivants : accueil, fourniture de linge, fourniture de petits-déjeuners et ménage. Les résidences étudiantes, les résidences sénior et les EPHAD font notamment partie des résidences de services.
 

Les avantages fiscaux d’un investissement immobilier locatif en Censi-Bouvard

Le régime fiscal instauré par le régime Censi-Bouvard offre les avantages suivants :
  • une réduction d’impôt de 11 % sur le prix total du logement ;
  • une récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat du bien immobilier.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à mettre son logement neuf en location meublée. La durée d’engagement locatif varie de 9 à 12 ans.
 

Investissement immobilier locatif Censi-Bouvard : les conditions d’éligibilité 

Le dispositif Censi-Bouvard n’est soumis à aucun secteur géographique, ni à aucun plafond de revenus ou de loyer. Néanmoins, seuls les investisseurs sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt. Pour être conforme à la loi Censi-Bouvard, un bail commercial doit être conclu entre l’investisseur et le gestionnaire de la résidence. Les loyers, librement fixés, sont perçus par le gestionnaire de la résidence, puis reversés au propriétaire. 

À noter : le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est valable jusqu’au 31 décembre 2022.

performance énergétique

Investissement locatif dans l’immobilier neuf : performance énergétique et baisse des charges

Un investissement locatif dans l’immobilier neuf vous assure un logement conforme aux dernières normes énergétiques. Pour l’investisseur, ce respect des normes est un gage d’éligibilité au dispositif Pinel+. Pour le locataire, un logement présentant d’excellentes performances énergétiques est synonyme de baisse des charges. Par effet de cascade, cette baisse des charges permettant une meilleure maîtrise de son budget peut être un gage de sécurité pour le propriétaire au regard du risque de loyers impayés.

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine locatif et vous vous posez des questions sur la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier neuf ? Vous avez besoin d’aide pour faire vos choix en termes de programmes immobiliers et de localisation ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Nos collaborateurs s’engagent à vos côtés pour assurer la rentabilité de votre patrimoine immobilier et optimiser vos projets d’investissement locatif.