Le dispositif Pinel évolue au 1er janvier 2023

  • Publication publiée :20/10/2022
  • Dernière modification de la publication :12/03/2025
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Sommaire

Les taux de défiscalisation du dispositif Pinel classique vont évoluer à la baisse à partir du 1er janvier 2023. Vous avez donc jusqu’à la fin de l’année pour profiter de ce mécanisme d’incitation à l’investissement locatif dans sa version actuelle.

 

Dispositif Pinel : l’application d’un nouveau barème entre en vigueur dès 2023

C’est la dernière ligne droite pour profiter du meilleur du dispositif Pinel. Le mécanisme permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 euros (au maximum) sur 12 ans va progressivement disparaître. Actuellement, la loi Pinel permet de bénéficier d’une baisse d’impôt de 12% pour la mise en location d’un logement neuf pendant 6 ans, de 18% pour une mise en location pendant 9 ans et de 21% pour une mise en location pendant 12 ans. Le montant de votre déduction fiscale est calculé à partir du prix d’achat de votre bien, dans la limite de 300 000 euros, ou 5 500 euro/m², en fonction du plus avantageux pour vous.

Au 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation vont progressivement baisser. Le nouveau barème du Pinel prévoit de passer de 12 à 10,5% pour un engagement de mise en location de 6 ans, de 18 à 15% pour un engagement de 9 ans et de 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans. Au 1er janvier 2024, les taux de réduction d’impôt reculeront de nouveau. Ils passeront alors de 10,5 à 9% sur 6 ans, de 15 à 12% sur 9 ans et de 17,5 à 14% sur 12 ans. Au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel devrait complètement disparaître. 

 

 

Vers le dispositif Pinel+ dès 2023

En parallèle du nouveau barème du Pinel classique, un nouveau dispositif, le Pinel+, va tenter de conquérir le cœur des investisseurs. Ses avantages ? Offrir les mêmes taux de réduction d’impôt que le Pinel classique 2022 (12 %, 18 %, 21 %) pour les mêmes durées de mise en location (6 ans, 9 ans, 12 ans). En contrepartie, les acquéreurs devront investir dans des logements plus performants sur le plan environnemental et plus grands. Ainsi, les logements éligibles au nouveau dispositif pourront s’avérer plus chers à l’achat. 
 
Pour profiter du Pinel+, la surface minimale de votre logement devra être de : 28 m² pour un appartement d’une pièce, 45 m² pour un 2 pièces, 62m² pour un 3 pièces, 79m² pour un 4 pièces, 96m² pour un 5 pièces. Votre logement devra posséder un espace extérieur d’une superficie minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7m² pour un T4, 9m² pour un T5. Une double exposition sera demandée pour l’achat d’un T3 ou d’un bien plus grand.
 
Le décret du 18 mars 2022 précise que les logements neufs, acquis en 2023, devront atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025  pour être éligibles au Pinel+. Pour appartenir à la gamme des Pinel+, les logements neufs acquis en 2024 devront respecter ce critère. De plus, ils devront obtenir un A lors de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). 
 
Les biens anciens rénovés, achetés en 2023 et 2024, devront obtenir un B lors de leur DPE pour être éligibles au dispositif. Pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux se fonderont sur le label « E+C- » et l’étiquette A devra être attribuée après réalisation du DPE.  

dispositif Pinel

Dans quelles zones est-il intéressant d’investir en Pinel+ ?

Les logements éligibles au Pinel+ se situent dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) ou dans les zones actuellement éligibles au Pinel classique. L’offre est plus élargie dans les villes particulièrement tendues sur le marché locatif, où le nombre de biens à louer est inférieur à la demande. Le territoire français est découpé en trois zones et regroupe : 
  • A bis : la ville de Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise,
  • A : l’agglomération de Paris (hors zone A bis), Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Marseille, Lille, Toulon…),
  • B1 : certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, les départements d’Outre-Mer.

L’emplacement et le prix d’achat sont des critères phares pour un investissement locatif en Pinel

Avant d’investir, prenez le temps de découvrir ou d’étudier la ville ou le quartier dans lequel vous vous projetez. En effet, c’est sur place que vous pourrez mesurer si l’emplacement de votre futur bien est attractif. Se déplacer permet également de comprendre si le quartier est pertinent par rapport à la catégorie de locataires visée par votre bien. Par exemple, les quartiers disposant d’écoles sont propices à attirer les familles. Vous pourrez aussi voir si votre futur bien se situe dans un quartier amené à se développer en termes de commerces, de transports en commun et d’équipements de loisir ou sportifs. 
D’après le dernier baromètre Se loger, les prix de l’immobilier neuf sont supérieurs de 30 % à ceux de l’ancien. Il est donc capital que votre logement soit bien placé et s’accorde à son environnement. En effet, la bonne rentabilité de votre investissement en Pinel peut être impactée par le prix d’achat de votre bien. Ainsi, veillez à ce que le prix proposé pour le bien soit cohérent avec la moyenne du marché. Des sites en ligne peuvent vous aider dans votre estimation. 

À noter : Le dispositif Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales fixé, en 2022, à 10 000 euros par an.

zones Pinel

Dispositif Pinel : pourquoi le clap de fin ?

Malgré de nombreux ajustements depuis son entrée en vigueur, le dispositif Pinel va disparaître le 31 décembre 2024. Les raisons de cette disparition ? La Cour des comptes pointe, dans ses rapports, le coût élevé de ce type de politique par rapport aux faibles résultats en matière de création de logements. Dans un référé adressé au Premier ministre le 18 janvier 2018, la Cour des comptes rappelle que le montant annuel des réductions d’impôt consenties aux bailleurs est de 1,6 milliard d’euros en 2017 et qu’il pourrait atteindre les 7,4 milliards d’euros en 2035. D’autres critiques sont émises sur le dispositif d’investissement locatif, accusé de faire monter les prix de l’immobilier ou de ne pas tenir compte des spécificités locales avec ses plafonds de loyers. En 2019, un rapport indépendant rédigé par le cabinet Preview précisait toutefois que le Pinel n’était pas si mauvais pour les finances de l’État. Selon ce document, un euro “dépensé” dans le cadre de la réduction d’impôt rapporterait 1,65 euro à l’État, grâce à la TVA, aux droits de mutation et aux emplois créés dans le secteur du bâtiment.

Comment proroger votre Pinel ? Quand vous avez réalisé un investissement en loi Pinel sur 6 ans (ou 9 ans) et que vous souhaitez le proroger de 3 ans, rien de plus simple. Vous devez renseigner la déclaration 2042C après la sixième (ou la neuvième) année. De manière automatique, le Trésor public considère que vous prolongez votre dispositif Pinel. Vous continuerez donc de bénéficier de la réduction d’impôt maximum prévue par ce dispositif. Les taux prévus en 2023 et 2024 ne s’appliqueront pas.