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Entrée en vigueur le 1er janvier 2023, la loi Pinel+ prévoit de nouvelles conditions d’éligibilité pour bénéficier de la réduction d’impôt à taux plein. Dans le cadre du nouveau dispositif de défiscalisation, le logement doit répondre à l’un des deux critères suivants. Afficher un niveau de performance énergétique supérieur à la norme RT 2020 ou être implanté en quartier prioritaire de la ville (QPV ou QPPV).
À quoi correspondent les QPV ? Où se trouvent-ils ? Quels avantages offre un investissement en Quartiers Prioritaires de la Ville – Pinel+ ?
Investissement locatif : quartier prioritaire de la ville et zones Pinel+
Lors d’un investissement en loi Pinel, la localisation du logement proposé à la location tient une place primordiale. Depuis 2023, les critères d’éligibilité au Pinel+ liés à l’emplacement sont alternativement les suivants. Hypothèse 1 : le logement se situe en zone Pinel et dépasse le niveau de performance énergétique de la RT 2020. Hypothèse 2 : le logement est implanté dans un quartier prioritaire de la ville et n’est pas soumis au strict respect du seuil de performance énergétique. Nous regardons ces deux types de zonage en détail.
Quartier prioritaire de la politique de la ville : de quoi parle-t-on ?
Le QPPV est un dispositif délimitant les quartiers prioritaires des communes de France de plus de 10 000 habitants. Ce zonage permet de concentrer les politiques publiques sur les territoires nécessitant une intervention accrue en termes de revitalisation. L’identification des secteurs prioritaires repose sur la part de la population affichant un revenu annuel inférieur à 11 250 euros (Insee).
En pratique, la France compte 1 514 quartiers prioritaires de la politique de la ville au cœur de 859 communes. La liste et le périmètre des QPPV sont établis par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014.
Les zones éligibles au dispositif Pinel+ à partir de 2023
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel+, le logement neuf ou en VEFA doit être localisé en zone tendue et dépasser le seuil de performance énergétique de la RE 2020. Ici, il s’agit de location en zone A bis, A ou B1. Contrairement au Pinel classique, la location dans les zones B2 et C n’est pas éligible au dispositif Pinel+.
Le cas particulier de la zone A bis Pinel+
En France, la zone A bis Pinel+ englobe les communes affichant une tension immobilière extrêmement importante. Il s’agit notamment de la ville de Paris et de la petite couronne (Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise).
Les zones A et B1 en loi Pinel+
La zone A Pinel+ regroupe les communes dans lesquelles le marché immobilier est en forte tension. Les communes d’Île-de-France et de la Côte d’Azur, Lyon, Marseille et Montpellier font partie de la zone A.
La zone B1 Pinel+ regroupe les communes de France de plus de 250 000 habitants où la demande de logements est importante, sans pour autant afficher de déséquilibre. Dans la zone B1, nous retrouvons par exemple Bordeaux, Toulouse, Nantes et Rennes.
Quelle réduction d’impôt pour un investissement locatif dans un QPV – Pinel+?
Quelle base de calcul pour la réduction d’impôt Pinel + en QPV ?
Quel taux de défiscalisation avec le dispositif Pinel + ?
- Pour un engagement locatif de 6 ans, le taux de réduction d’impôt correspond à 12 %. Soit 6 000 euros/année de location au maximum.
- Pour un engagement locatif de 9 ans, le taux de réduction d’impôt correspond à 18 %. Soit 6 000 euros/année de location au maximum.
Les plafonds de ressources et de loyers en zones Pinel+ et QPV
Deux plafonds liés aux revenus des locataires et aux loyers conditionnent l’éligibilité au dispositif Pinel+. Le plafond de revenus dépend de la composition du foyer des locataires. Le plafonnement des loyers varie selon que le logement se situe en zone Abis, A ou B1.
Les plafonds de ressources en zones Pinel+ et en QPV
Les plafonds de ressources des locataires en Pinel+ sont les suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363,00 euros | 39 363,00 euros | 32 084,00 euros |
| Couple | 58 831,00 euros | 58 831,00 euros | 42 846,00 euros |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120,00 euros | 70 718,00 euros | 51 524,00 euros |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076,00 euros | 84 708,00 euros | 62 202,00 euros |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552,00 euros | 100 279,00 euros | 73 173,00 euros |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275,00 euros | 112 844,00 euros | 82 465,00 euros |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 13 734,00 euros | 12 573,00 euros | 9 200,00 euros |
LE plafonnement des loyers en zones Pinel+ et en QPV
Le plafonnement des loyers en zones Pinel+ est le suivant :
- Zone A bis : 17,62 euros par m² et par mois.
- Zone A : 13,09 euros par m² et par mois.
- Zone B1 : 10,55 euros par m² et par mois.
Le plafonnement des loyers les logements situés en QPPV, est déterminé par la zone Pinel de la ville. Voici quelques exemples :
- Plafond de loyer des logements dans un QPPV de Saint-Laurent-du-Var. Zone A : 13,09 euros/m²/mois.
- Plafond de loyer des logements dans un QPPV de Saint-Denis. Zone A bis : 17,62 euros/m²/mois.
- Plafond de loyer des logements dans un QPPV de Bordeaux. Zone B1 = 10,55 euros/m²/mois.
Un investissement immobilier en Pinel+ dans un QPV constitue une stratégie intéressante pour les porteur de projet souhaitant miser sur le développement d’un quartier d’avenir. Généralement localisés en centre-ville ou à proximité immédiate, les QPV affichent un prix au m² moins élevé que les secteurs voisins. Investir dans un QPV permet donc la plupart du temps d’obtenir un meilleur rendement locatif avec à la clé des perspectives de plus-value à la revente à long terme.
Cependant, il est important de garder à l’esprit qu’un investissement immobilier comporte toujours des risques. Il est donc nécessaire de procéder à une analyse approfondie du marché local. Avec l’aide d’un professionnel, vous pourrez évaluer la rentabilité de votre projet et prendre une décision d’investissement éclairée.
