Location meublée : 9 étapes clés pour démarrer

  • Publication publiée :27/10/2022
  • Dernière modification de la publication :01/06/2023
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Sommaire

Vous vous lancez dans la location meublée et vous vous demandez quelles démarches effectuer pour commencer votre activité. Formalités administratives, obligations légales, préparation du bail, fixation du loyer, choix du statut de loueur et de régime fiscal : pour ne rien oublier, voici les 9 étapes clés pour bien démarrer la location meublée.

 

Faire sa déclaration ou sa demande d’autorisation de mise en location de logement

La première des 9 étapes clés pour démarrer la location meublée concerne un certain type de bien immobilier. Il s’agit des logements destinés à la location saisonnière. Dans cette configuration, le propriétaire bailleur peut être amené à demander une autorisation auprès de sa mairie. C’est le cas dans certaines villes, notamment Paris, Bordeaux, Lyon ou Lille. De surcroît, une demande d’autorisation auprès de la copropriété peut s’avérer nécessaire.

 

Mettre à jour des diagnostics immobiliers pour sa location meublée

Avant toute mise en location de son logement meublé, le propriétaire bailleur doit procéder à la réalisation de diagnostics immobiliers. Ces diagnostics seront annexés au contrat de location lors de la signature du bail. En voici la liste :
  • diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
  • état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • état des risques et pollutions ;
  • diagnostic Bruit.

Important : le propriétaire bailleur devra également joindre au bail l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, une fois la parution d’un décret d’application.

Préparer le contrat de location de son logement meublé

Le bail meublé doit respecter le contrat type prévu par la loi Alur. Pour être conforme, le contrat de location doit comporter certaines mentions obligatoires et certains documents en annexe. Pour vous aider dans la rédaction du bail, le site officiel de l’administration française fournit un modèle de bail réglementaire.
 
En général, la durée d’un bail en location meublée est d’un an minimum. Elle est de neuf mois pour un bail meublé étudiant. La durée d’un bail mobilité va quant à elle d’un à dix mois.
rédaction bail

Fixer le loyer de la location meublée

En zone non tendue, le loyer d’une location meublée est en général librement fixé. Plusieurs méthodes peuvent vous aider à évaluer le loyer optimal pour votre meublé. Vous pouvez vous reporter au calcul du rendement locatif qui vous a permis d’estimer la rentabilité de votre investissement immobilier. Vous pouvez également analyser le marché locatif dans votre secteur. En comparant les loyers de logements meublés similaires à votre bien immobilier, vous pouvez commencer à vous faire une idée. 
 
Cette liberté peut être freinée lorsque le loyer est encadré par des loyers de référence. Dans cette configuration, le loyer de base ne doit pas dépasser certains plafonds. Ce montant maximum est fixé par les communes. Il est calculé en fonction du type de location, du nombre de pièces et de l’époque de construction.

Lister les meubles et les équipements pour une location meublée

La location meublée doit répondre à certaines obligations légales. Le loueur est tenu de fournir au locataire les meubles et le matériel nécessaires à l’habitation. Le logement meublé doit ainsi disposer des équipements suivants :

  • literie avec couverture et système d’occultation des fenêtres, dans les chambres ;
  • éléments de cuisson, four, réfrigérateur, congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine et matériel d’entretien ménager, dans la cuisine ;
  • table, sièges, étagères et luminaires, dans les pièces de vie.

Opter pour le statut LMNP ou LMP

Deux types de statuts permettent d’exercer l’activité de location meublée.

  • Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) : les revenus tirés de l’activité de location meublée n’excèdent pas 23 000 euros et sont inférieurs à 50 % des revenus du foyer fiscal.
  • Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) : les revenus tirés de l’activité de location meublée dépassent 23 000 euros et sont supérieurs de 50 % des revenus du foyer fiscal.
 

Choisir son régime fiscal en tant que LMNP

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut opter pour trois types de régime fiscal : le régime micro-BIC, le régime réel ou le dispositif Censi-Bouvard. Si les revenus de la location meublée sont inférieurs à 72 600 euros, le régime micro-BIC s’applique d’office. Le revenu net imposable du propriétaire (LMNP) est calculé après un abattement de 50 %. Il est ajouté aux revenus du foyer fiscal et soumis à l’impôt sur le revenu.

Si les revenus de la location meublée dépassent les limites du régime micro-BIC, le régime réel s’applique. Le loueur soumis au régime réel peut déduire de ses revenus locatifs certaines charges liées à son activité de LMNP. Il peut également déduire l’amortissement du logement et des meubles. Les amortissements non déduits sur une année peuvent être reportés sur les années suivantes.

Dans le cadre d’un investissement locatif en résidence de services, le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Parmi ses avantages, ce régime fiscal ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % sur le prix total du logement. Il permet également de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

Choisir son régime fiscal en tant que LMP

Les revenus tirés de la location meublée présentent un caractère professionnel lorsqu’ils sont supérieurs à 23 000 euros ou représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, le loueur en meublé professionnel (LMP) peut choisir d’être imposé au titre de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. 

Avec son statut de LMP, le loueur bénéficie d’avantages fiscaux particuliers. En voici quelques-uns :

  • amortissement du logement et des meubles sur une durée de 5 à 10 ans pour un taux annuel de 10 % à 20 % ;
  • imputation des déficits fonciers sur le revenu global de l’année ;
  • exclusion du meublé du champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
  • récupération de la TVA versée lors de l’achat ;
  • exonération des plus-values de cession (sous certaines conditions).
 

Faire sa déclaration de début d’activité

Pour démarrer la location meublée de votre logement, vous devez faire une déclaration de début d’activité. Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i. Vous avez 15 jours à partir du début de la location pour le renvoyer au Greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre logement. Ce formulaire vous servira à obtenir votre numéro SIRET et à indiquer votre régime d’imposition.

Vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ? Vous devez prendre attache avec l’un des services suivants. 

  • URSSAF : pour une activité de location meublée sans fourniture de services,
  • CCI : pour une activité de location meublée avec fourniture de services.

À partir du 1er janvier 2023, la déclaration de début d’activité en ligne devient obligatoire.

Après ces 9 étapes clés de démarrage, l’activité de location meublée est encore jalonnée de phases cruciales. Il s’agit notamment du choix du locataire et du suivi de la location sur la durée. Tous ces aspects de gestion locative peuvent être pris en charge par nos équipes. Gestionnaires immobiliers, comptables, spécialistes juridiques, techniques et fiscaux, nos collaborateurs s’engagent à vos côtés pour répondre à vos besoins, assurer la rentabilité de votre patrimoine et optimiser vos projets d’investissement locatif.