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En investissant dans un quartier en devenir, vous augmentez vos chances de faire une plus-value à la revente de votre logement neuf ou d’obtenir une bonne rentabilité locative. Mais comment identifier ces quartiers pleins de potentiel ?
Achat immobilier : augmentez votre plus-value potentielle avec les quartiers d’avenir
L’emplacement de votre bien immobilier est son principal atout, tant pour le louer facilement que pour envisager une plus-value lors de sa revente. Vous pouvez jouer la carte de la sécurité en achetant un bien dans un quartier déjà coté ou choisir de miser sur un territoire en devenir.
Dans le premier cas, vous êtes sûr de louer votre logement ou de bien le revendre à l’avenir. Mais vous le paierez sans doute plus cher que le prix moyen du marché local. De plus, les emplacements dans ces quartiers prisés sont limités, puisqu’ils sont souvent en hyper-centre des villes les plus dynamiques. L’offre y est rare et les biens disponibles à l’achat nécessitent parfois de prévoir des travaux de rafraichissement. De plus, investir en centre-ville vous contraint à acheter dans l’ancien car les centres-villes sont souvent trop denses pour y construire un nouvel immeuble.
En revanche, les constructions neuves sont nombreuses dans les quartiers en devenir. Ces biens immobiliers sont à la pointe des normes environnementales, garantissant une grande efficacité énergétique. De plus, les prix sont généralement moins élevés dans les quartiers naissants. Or, ces secteurs ont la capacité de devenir très demandés dans les années qui suivent votre achat. Ainsi, vous maximisez votre potentiel de réaliser une très belle plus-value à la vente ou de bénéficier de rendement locatif optimal.
Vous pouvez mesurer le potentiel d’un quartier en devenir
Il existe des critères objectifs pour vous permettre de détecter si un quartier peut devenir attractif dans les années à venir. Rendez-vous au service urbanisme de la mairie afin d’être au courant des autres projets de construction en cours autour de l’immeuble. Va-t’il y avoir des infrastructures de loisirs ? Des écoles ? Des commerces ? Des équipements sportifs ? Des transports en commun ? Si oui, vous pouvez investir : votre bien se trouve au cœur d’un futur quartier dynamique. Son emplacement saura attirer les locataires.
Les logements neufs sont très performants en terme de normes environnementales et thermiques
Dans un quartier émergeant, vous aurez de grandes chances de trouver des logements neufs pour répondre à votre projet d’investissement locatif. En effet, ces logements répondent aux dernières normes de construction. Vous pourrez louer un logement neuf durablement (ce qui ne sera plus permis pour les « passoires énergétiques » dès 2025, soit pour les logements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé F et G).
Si votre bien immobilier neuf fait partie d’un programme de construction post 1er janvier 2022, vous avez la certitude que votre logement est construit en fonction de la règle environnementale RE2020, soit la norme de construction la plus vertueuse qui soit. L’empreinte carbone du chantier est prise en compte par les promoteurs. L’ensemble des émissions du bâtiment est optimisé pour tout son cycle de vie : de la construction à l’exploitation, en passant par la fin de vie de l’immeuble. . En conséquence, vous investissez dans un logement bien isolé, garantissant des dépenses de chauffage moindres en hiver et une certaine fraîcheur en été. En cumulant ces atouts, votre bien devient attirant pour de futurs locataires.
À noter : à partir du 1er janvier 2023, la loi Climat et Résilience interdit la mise en location des logements dont la consommation annuelle dépasse les 450 kilowattheures (kWh) par mètre carré et par an. En 2025, l’interdiction sera étendue à tous les biens classés G, puis, en 2028, à ceux classés « F ». Enfin, en 2034, les logements « E » ne pourront plus être loués non plus.
Vous pouvez personnaliser votre bien immobilier neuf et le façonner à votre goût
En investissant en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous pouvez personnaliser votre futur logement. En effet, vous avez droit de demander la réalisation de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs). Selon l’avancement des travaux, plusieurs éléments peuvent être modifiés par rapport au plan d’origine, sous réserve de respecter les réglementations en vigueur et la procédure de construction du professionnel. Un catalogue d’options vous est généralement présenté. Il inclut le revêtement des sols, les faïences murales de la salle de bains, les équipements du logement (ajout d’une prise électrique par exemple)… Dans certains cas, vous pouvez même déplacer une cloison. Il est également possible de meubler votre bien de la cuisine à la salle de bain, en passant par le salon ou l’aménagement du jardin. Le coût de ces TMA peut être inclus dans le prix du logement ou faire l’objet d’un devis distinct.
Lorsque vous achetez en VEFA, vous réglez votre investissement en plusieurs fois
En achetant sur plans, vous profitez d’un paiement échelonné dans la durée. Il s’agit d’une méthode imposée et encadrée par la loi. À différentes étapes de la construction, le promoteur effectue des appels de fonds auprès de la banque qui vous a accordé un prêt.
Toutes les informations figurent, au préalable, dans votre contrat de vente. Le montant précis des différentes sommes qui seront débloquées est mentionné. Ainsi, vous payez d’abord un faible pourcentage du prix du bien au moment de le réserver. Puis vous vous acquittez d’une autre partie de la somme totale lors de l’achèvement des fondations, et d’un troisième versement lorsque le bâtiment est mis hors d’eau. Le quatrième versement a lieu une fois l’immeuble achevé. La dernière partie du paiement est débloquée après la signature du procès-verbal de livraison, lors de la visite de réception du bien, et seulement si vous n’avez aucune réserve à émettre.
Bénéficiez d’un taux de TVA réduit pour votre logement neuf dans un quartier en devenir
Dans les quartiers en devenir, les biens neufs ne sont pas nécessairement plus chers que les biens anciens. En effet, les appartements situés en zone ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) ou dans des territoires classés QPV (Quartier Prioritaire de la Ville) jouissent d’une TVA réduite à 5,5 %. Pour en bénéficier il faut être primo-accédant et vous engager, au moment de l’achat, à faire de la propriété votre résidence principale durant au moins 10 ans. Par la suite, vous pouvez le mettre en location et profiter de rentrées d’argent régulières. Vous pouvez également le vendre et profiter d’une plus-value.
Il en va de même pour les programmes construits sur des ZAC (zones d’aménagement concertées), où les logements neufs sont parfois vendus à des prix maîtrisés. Pour accéder à ces logements, il faut en faire votre résidence principale durant un certain nombre d’années (entre 7 et 10 ans selon les villes). Sur le plan financier, l’avantage est considérable. À Nantes, par exemple, ce type de biens est vendu entre 2400 euros/m² et 2600 euros/m². Dans la métropole bordelaise, les prix sont estimés à 3000 euros/m², hors parking, selon la municipalité. Des niveaux de prix assez bas pour concurrencer l’ancien.
À savoir : Certaines communes exonèrent les propriétaires de logement neuf de taxe foncière pendant 2 ans. De plus, vos frais de notaire sont moins importants dans l’immobilier neuf (entre 2% et 3% du prix d’achat) que dans l’ancien (entre 7% et 8% du prix d’achat).
