Nos 5 conseils pour l'achat de votre résidence secondaire

Sommaire

D’après une récente étude de l’INSEE, la France compte plus de 3,7 millions de résidences secondaires. 40 % de ces résidences se trouvent sur le littoral contre 16 % à la montagne et 12 % dans les grandes villes. Vous envisagez l’acquisition d’une villa au bord de la mer ou d’un chalet en bas des pistes enneigées et vous avez besoin d’aide pour finaliser votre projet ?

Découvrez nos 5 conseils pour l’achat de votre résidence secondaire.

Coût d’achat, entretien, charges : quel budget prévoir pour sa résidence secondaire ?

Être propriétaire d’une résidence secondaire représente un coût substantiel. Lors d’un projet d’acquisition de maison de vacances, la première étape consiste à évaluer ses ressources financières : revenus, apport personnel et capacité d’emprunt, le cas échéant. Pour avoir une idée du budget nécessaire, prenez en compte le coût du crédit, la fiscalité (impôts locaux, impôt sur la plus-value, etc.) et l’entretien du logement. N’oubliez pas d’y ajouter les frais d’assurance et le contrat de gestion si vous mettez en location votre résidence secondaire.

Définir précisément le coût d’achat de sa résidence secondaire

Au-delà du prix d’achat du logement, prenez en compte :

les frais de transaction tels que les frais de notaire ou les frais d’agence immobilière ;
le coût du prêt immobilier.

Estimer le coût d’entretien de sa résidence secondaire

Prévoyez les coûts liés à l’entretien régulier du logement. Cela inclut l’entretien de la maison elle-même, ainsi que des éléments comme le jardin, la piscine, les annexes, etc. L’estimation dépendra de l’âge du logement, de sa taille et des caractéristiques spécifiques.

Taxe foncière et impôts : calculer les charges récurrentes liées à sa résidence secondaire

Les impôts fonciers comme la taxe foncière, la taxe d’habitation ou la taxe sur les logements vacants sont des coûts incontournables. En outre, l’achat d’une résidence secondaire peut vous rendre éligible à l’impôt sur la fortune. En cas de revente de votre maison de vacances, vous serez peut-être soumis à l’impôt sur la plus-value.

Fiscalité des résidences secondaires : la taxe foncière (TF)

Tout comme l’habitation principale, la résidence secondaire est soumise à la taxe foncière (TF). Cet impôt est calculé sur la moitié de la valeur cadastrale locative du logement. Chaque commune fixe localement un taux d’imposition spécifique. Les cas d’exonération à la TF sont les suivants :

propriétaire de plus de 75 ans sous condition de ressources ;
construction neuve (exonération pendant deux ans) ;
propriétaire en situation de handicap ;
propriétaire présentant des revenus modestes.

Impôts locaux et résidences secondaires : la taxe d’habitation (TH)

Contrairement à l’habitation principale, la résidence secondaire ne bénéficie pas de l’exonération de la taxe d’habitation. Cet impôt local est également calculé d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation multipliée par un taux d’imposition variant selon les communes.

3 700 communes classées en zone tendue pourraient appliquer une surtaxe sur les logements vacants et les résidences secondaires dès janvier 2024. Cette majoration correspond à une augmentation de 5 à 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Paris, Nice, Nantes, Toulouse, Narbonne, Saint-Tropez, Menton, Calvi, Corte, Pornic, Les Sables-d’Olonne, Royan, Arcachon, entre autres, sont concernés.

Impôts locaux : la taxe sur les logements vacants pour les résidences secondaires

Certaines communes en zone tendue appliquent une taxe sur les logements vacants (TLV). La TLV concerne les logements vacants à usage d’habitation depuis un an au minimum au 1er janvier de l’année d’imposition.

Basée sur la valeur locative cadastrale de l’habitation, la TLV varie en fonction de la durée de vacance du logement :

17 % la première année où le logement est imposable ;

34 % les années suivantes.

Les cas d’exonération de la TLV sont les suivants :

logements vacants indépendamment de la volonté du propriétaire ;
logements occupés plus de 90 jours de suite au cours d’une année ;
logements nécessitant des travaux importants pour être habitables (le prix des travaux excède 25 % de la valeur du bien) ;
résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.

Fiscalité des résidences secondaires : l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Toute résidence secondaire est imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le montant du patrimoine immobilier du propriétaire excède 1,3 million d’euros. Contrairement à la résidence principale, elle ne bénéficie d’aucun abattement.

L’impôt sur la plus-value lors de la vente de sa résidence secondaire

En cas de revente, la résidence secondaire est soumise à l’impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux. Le taux de l’impôt sur la plus-value est de 19 %, contre 17,20 % pour les prélèvements sociaux. En cas de plus-values supérieures à 50 000 euros, le vendeur est tenu d’acquitter une surtaxe. Un abattement pour durée de détention est appliqué. La plus-value bénéficie d’une exonération totale pour une détention allant au-delà de :

22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
30 ans pour les prélèvements sociaux.

Rappel : Selon la définition de l’INSEE, une résidence secondaire peut aussi être une maison de vacances qu’un meublé de tourisme mis en location pour des séjours de courte durée.

Quelle localisation pour l’achat de sa maison de vacances ?

Plage, montagne, ville : l’emplacement de votre résidence secondaire est crucial. Tenez compte de vos préférences personnelles, mais aussi de facteurs tels que l’accessibilité, la proximité des commodités et la qualité de vie environnante. Pensez à l’attrait de la commune ou de la région pour les vacanciers si vous envisagez de proposer votre logement en location saisonnière. Ne négligez pas le potentiel d’évolution de la valeur immobilière du secteur à long terme.

Quelles options de gestion locative pour les propriétaires de résidence secondaire

Votre résidence secondaire sera inoccupée une partie de l’année et vous envisagez de la mettre en location par souci de rentabilité ? La location saisonnière ou location courte durée peut être une bonne option. À vous de savoir si vous préférez gérer la location vous-même ou confier la gestion locative à une agence immobilière.

Les démarches pour mettre en location sa résidence secondaire

Vous pouvez ainsi louer votre résidence secondaire sous forme de meublé de tourisme ou d’hébergement hôtelier. Dans le cadre de la location saisonnière, la durée maximale du bail est de 90 jours. Pour bénéficier du label “meublé de tourisme”, le propriétaire doit entreprendre certaines démarches administratives :

demande d’autorisation de changement d’usage à la mairie pour une location saisonnière dans les communes de plus de 200 000 habitants ;
déclaration (formulaire cerfa n° 1400*04) en mairie pour la location d’un meublé de tourisme dans les communes de moins de 200 000 habitants.

LES conditions pour proposer sa résidence secondaire en tant que meublé de tourisme

L’activité de location de meublé de tourisme est soumise à certaines conditions.

Les revenus issus de location de meublé de tourisme ne doivent pas dépasser 188 700 euros.

Le propriétaire doit obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Son activité pourra alors relever du régime micro ou du régime réel.

Bon à savoir ! Avec le régime micro, le propriétaire bénéficie d’un abattement d’impôt de 71 %. Avec le régime réel, il peut déduire de ses impôts toutes les dépenses nécessaires à la location ainsi que les amortissements.

Pourquoi solliciter les conseils d’un professionnel de l’immobilier pour l’achat de sa résidence secondaire ?

Un professionnel de l’immobilier expérimenté dans la région ciblée vous fournira des informations précieuses. Il vous aidera surtout à :

trouver la résidence secondaire conforme à vos besoins grâce à ses réseaux ;
négocier le prix de vente ;
maîtriser les aspects juridiques et fiscaux liés à votre investissement immobilier.

L’expert immobilier joue un rôle clé dans la négociation du prix d’achat. Son expérience est précieuse pour :

évaluer la valeur du logement en vente ;
formuler une offre compétitive préservant les intérêts de son client.

Pourquoi prendre son temps pour l’achat d’une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire ne doit pas être précipité. Prenez le temps de visiter différents logements, de comparer les options et de peser les avantages et les inconvénients. Évitez de vous laisser emporter par l’enthousiasme. Un investissement de cette importance mérite réflexion.