Passoires thermiques : menaces et opportunités

  • Publication publiée :10/05/2023
  • Dernière modification de la publication :10/05/2023
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Sommaire

La loi climat et résilience prévoit d’interdire la location de tout appartement ou maison classés F ou G au DPE à l’horizon 2028. Cette interdiction progressive des logements à faible performance énergétique représente une opportunité pour les investisseurs immobiliers. Négocié à prix attractifs, ce type de bien, dit passoire thermique, peut générer un bon retour sur investissement après rénovation, et offrir une belle plus-value à la revente.

 

Quel type de logement est classé passoire thermique ?

Le terme passoire thermique ou passoire énergétique désigne un logement énergivore. Ce type d’habitation affiche une consommation en énergie excessive. Il peut s’agir de chauffage et/ou de climatisation. Au-delà de mauvaises performances énergétiques, un appartement ou une maison dite “passoire thermique” présente également un mauvais score en termes d’émission de gaz à effet de serre (GES).

En France, un logement est considéré comme énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh/m2.an selon le DPE. Cette consommation d’énergie comprend le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude, la ventilation et la climatisation. Un logement dépassant ce seuil est qualifié de passoire thermique.

 

Présentation du diagnostic de performance énergétique (dpe)

Le DPE informe sur les performances énergétiques d’un logement en attribuant une note allant de A à G, A étant la meilleure note et G la moins bonne. Cette évaluation est réalisée à la demande des propriétaires par un professionnel qualifié.

 

À quoi sert le diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE est encadré par la loi (articles L126-26 à L126-33 du Code de la construction et de l’habitation). Il renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il informe également sur les conditions d’aération ou de ventilation. Le résultat de cette estimation est présenté sous forme d’étiquettes énergétiques allant de A à G. Un logement économe en énergie est noté A. La note G regroupe les logements les plus énergivores. 

Selon l’article L126-26 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE est accompagné de recommandations sur la réalisation de travaux de rénovation. Il contient également le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans l’évaluation. Le DPE fait partie des diagnostics immobiliers. À ce titre, il est remis avec le DDT (dossier de diagnostic technique) lors de la location ou de la vente d’un bien immobilier.

 À quoi correspondent les étiquettes du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Les étiquettes DPE regroupent deux informations : la consommation énergétique et la consommation climatique (taux d’émissions de gaz à effet de serre). La consommation d’énergie est exprimée en kWh/m²/an. La consommation climatique est exprimée en kg CO2/m².an. Les logements présentant les meilleures performances énergétiques décrochent la note A. Les logements affichant les moins bonnes performances énergétiques (passoires thermiques) recueillent la note G ou F.
 

Pour rappel, voici à quoi correspondent les étiquettes DPE.

  • A = 70 kWh/m².an et 6 kg CO2/m².an maximum.
  • B = 110 kWh/m².an et 11 kg CO2/m².an maximum.
  • C = 180 kWh/m².an et 30 kg CO2/m².an maximum.
  • D = 250 kWh/m².an et 50 kg CO2/m².an maximum.
  • E = 330 kWh/m².an et 70 kg CO2/m².an maximum.
  • F = 420 kWh/m².an et 100 kg CO2/m².an.
  • G = au-delà de 420 kWh/m².an et 100 kg CO2/m².an.

Pour info : le calcul DPE de la consommation d’une habitation tient compte des cinq postes suivants : chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et système auxiliaire (ventilation, isolation…). Les calculs réalisés “sur facture” n’existent plus.

étiquettes DPE

Quelles sont les menaces pour les propriétaires de passoire thermiques ?

Avec la loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite accélérer la transition énergétique en France. Dans son volet immobilier, elle soumet les propriétaires de passoires thermiques à certaines obligations contraignantes. L’objectif de cette loi ? Inciter à rénover environ cinq millions de logements énergivores (classes E, F, G).

 

Les passoires énergétiques ne peuvent plus être proposées à la location

Depuis 2022, l’augmentation du loyer des passoires thermiques est conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique. À partir du 1er janvier 2023, louer ces logements énergivores est interdit. Cette interdiction ne porte que sur les contrats de bail nouveaux ou bénéficiant d’un renouvellement tacite. Le seuil maximal de consommation d’énergie est fixé à 450 kWh/m2 en France métropolitaine.
 
D’ici 2034, la loi Climat et résilience étendra l’interdiction de location à toutes les passoires thermiques. Les logements visés sont les suivants : 
  • logements classés G en 2025 ;
  • logements classés F en 2028 ;
  • logements classés E en 2034.
 

Audit énergétique obligatoire pour la vente d’une passoire énergétique

Depuis le 1er avril 2023, vendre un logement de la classe DPE F ou G est soumis à la réalisation préalable d’un audit énergétique. D’ici 2034, la loi Climat et résilience étendra l’obligation d’audit énergétique à toutes les passoires thermiques lors d’une vente. Les logements visés sont les suivants : 
  • logements classés E en 2025 ;
  • logements classés D en 2034.
 

L’étiquette DPE obligatoire dans l’annonce de location ou de vente immobilière

Toute annonce de location ou de vente immobilière doit faire apparaître la classe DPE du logement. L’étiquette doit comporter la classe énergie et la classe climat. La mention “logement à consommation énergétique excessive” doit également apparaître pour les logements notés F ou G.
 

Les opportunités pour les propriétaires de passoire thermique

Vous êtes propriétaire-bailleur d’un bien énergivore ? Votre projet d’investissement locatif porte sur un logement visé par la loi Climat et résilience ? Sachez que transformer une passoire thermique en logement “décent” constitue une opportunité intéressante. Rénover une passoire thermique permet de gagner une ou deux classes du DPE. Une fois ses performances énergétiques améliorées, ce logement se louera plus facilement et plus cher. Un bien immobilier rénové réduit le risque de vacance locative et offre de belles perspectives de plus-value à long terme. 

De nombreux travaux de rénovation énergétique sont subventionnés par des aides d’Etat et privées. Il s’agit notamment des aides suivantes :

  • Ma Prime Renov ;
  • Coups de Pouce du dispositif CEE ;
  • Dispositif Loc’Avantages ;
  • Eco-prêt à taux zéro ;
  • Prêt avance rénovation ;
  • Prêt livret Développement durable ;
  • Prêt d’accession sociale ;
  • Prêts des distributeurs d’énergie ;
  • Prêt à l’amélioration de l’habitat.

L’achat d’un bien immobilier avec une décote en raison de sa faible performance énergétique peut être une bonne affaire. Cependant, il faut garder en tête que les travaux de rénovation énergétique peuvent nécessiter un investissement important. Avant de prendre une décision, n’hésitez pas à effectuer une estimation détaillée du coût des travaux nécessaires. 

Avec l’aide d’un professionnel, vous pourrez chiffrer le coût total d’acquisition du bien immobilier en prenant en compte les aides disponibles. Son expertise vous permettra d’évaluer la rentabilité de votre projet en calculant le rendement potentiel de l’investissement après avoir intégré les coûts de rénovation énergétique.