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Dans l’immobilier neuf, de nombreux dispositifs permettent d’alléger votre imposition, tout en profitant de revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Reste à choisir celui qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs d’investissement.
Vous souhaitez alléger votre impôt sur le revenu : pensez au pinel
En vigueur depuis 2014, le dispositif Pinel est le mécanisme d’aide à la défiscalisation le plus utilisé pour l’achat d’un bien immobilier neuf. Avec lui, la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier est calculée sur le prix d’achat de votre bien, dans la limite de 300.000 € par personne et par an, et de 5500 € par m² de surface habitable. Ensuite, la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien détermine votre taux de réduction. Si vous vous engagez à louer pour une durée de 6 ans, la baisse d’impôt est de 12%. Pour un engagement de 9 ans, elle est de 18%. Pour un engagement de 12 ans, elle s’élève à 21% du montant de votre bien.
À noter : Le Pinel peut vous intéresser si vous approchez de la retraite. En effet, vous devez alors vous préparer à une baisse de revenus. C’est le moment d’alléger vos impôts tout en préparant l’avenir. En investissant dans l’immobilier avec le Pinel, vous cumulez trois avantages : percevoir les loyers de votre locataire, profiter d’une réduction de votre impôt sur le revenu tant que vous êtes actif (IR) et posséder un bien immobilier. Lorsque vous serez en retraite et que le dispositif de 6, 9 ou 12 ans sera terminé, vous pourrez augmenter le loyer mensuel et profiter d’un complément de revenus.
Vous souhaitez anticiper le départ et les études supérieures de vos enfants : le pinel est fait pour vous
Si vous avez des enfants, vous souhaiterez sûrement les aider à mener leurs études dans les meilleures conditions possibles. Cela passe par l’occupation d’un logement décent et agréable. Mais il n’est pas toujours évident d’acheter un appartement dans la ville où votre enfant étudie. En effet, les grandes villes concentrent un grand nombre d’universités, mais aussi des prix à la location élevés.
À noter : Selon Seloger.com, le prix moyen d’une location en France est de 16 €/m2. Cependant il s’agit d’une moyenne, et les prix oscillent en vérité entre 11 et 23 €/m2.
Le dispositif Pinel s’applique également dans les grandes villes. Durant la location, un plafond de loyer est en vigueur, ainsi qu’un plafond de ressources des candidats locataires, déterminés en fonction des zones éligibles au dispositif. La France compte 3 zones (consultables sur https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc). La zone A bis, qui comprend Paris et sa petite couronne. La zone A, qui comprend l’agglomération de Paris (hors zone A bis), la partie Est de la Côte d’Azur, le Genevois Français, Lille, Lyon, Montpellier et d’autres communes où la demande de logements est importante. Enfin, la zone B1 se rapporte aux grandes métropoles régionales.
Ainsi, en vue d’aider vos enfants, vous pouvez investir 6, 9 ou même 12 ans avant qu’ils ne quittent le foyer. Pendant ces années, vous percevez le montant du loyer de votre locataire et bénéficiez de l’allègement fiscal permis par le Pinel. Lorsque vos enfants emménagent dans le bien, à échéance du dispositif, vous avez d’ores-et-déjà tiré profit de votre investissement et n’avez pas à assumer plusieurs grosses dépenses simultanément (frais de scolarité, location d’un appartement…).
Vous voulez acheter un bien neuf pour ne pas avoir à faire de travaux de rénovation pendant plusieurs années : pensez au pinel +
Au 1er janvier 2023, les taux de la réduction d’impôt associée au Pinel vont baisser. Néanmoins, un Pinel + est prévu si vous souhaitez profiter de taux de défiscalisation importants. Les logements affichant des performances énergétiques supérieures à celles de la RE2020 peuvent y prétendre. Votre bien à louer doit répondre à un agencement précis pour être éligible au Pinel +. La taille minimale de ces biens est : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2 et 62 m² avec balcon pour un T3 traversant. Les logements en question sont situés dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV).
À noter : Le Pinel est prolongé jusqu’en 2024, mais les taux de baisse d’impôt sont amenés à reculer en 2023. Ils passeront de 12 à 10,5% pour un engagement de mise en location de 6 ans, de 18 à 15% pour un engagement de 9 ans et de 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans. Au 1er janvier 2024, le taux de réduction d’impôt va de nouveau reculer de 10,5 à 9% sur 6 ans, de 15 à 12% sur 9 ans et de 17,5 à 14% sur 12 ans. Le Pinel +, ou super Pinel, permet de conserver les taux de réduction actuels. Il s’adresse aux logements cumulant.
Vous souhaitez mettre votre bien en location sous les prix du marché : Le Loc’Avantages est idéal
Depuis le 1er janvier 2022, tous les baux peuvent être éligibles à Loc’Avantages s’ils respectent les conditions du dispositif. Si vous n’avez pas fait votre demande, il n’est pas trop tard. En effet, la réduction d’impôt est calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail et une fois que la demande de conventionnement du logement est effectuée sur la plateforme de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat).
Le Loc’Avantages permet d’accéder à des réductions d’impôt sur les loyers que vous percevez. Plus votre loyer perçu est bas, plus votre réduction d’impôt est conséquente. Ainsi, un loyer décoté de 15% par rapport au loyer de marché vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 15% des loyers de l’année perçus en direct (et à hauteur de 20% si vous faites appel à un intermédiaire, comme une agence de location). C’est le dispositif « Loc 1 ».
Pour une décote de 30% sur le loyer, la baisse d’impôt est de 35% (« Loc 2 »). Pour une décote de 45% sur le loyer, le bien est placé en intermédiation locative et donne droit à une baisse d’impôt de 65%. Le Loc’Avantages est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024.
Vous souhaitez favoriser l’accès au logement des ménages modestes : Le Loc’Avantages est fait pour vous
Pour vous donner droit au Loc’Avantages, vos locataires doivent respecter le plafond de ressources en vigueur. Votre bien doit être loué pour une durée minimale de 6 ans, en tant que résidence principale. Le locataire doit être extérieur à votre cercle familial (ni ascendant, ni descendant). Enfin, les performances énergétiques de votre bien doivent être classées en étiquette A, B, C ou D. Il s’agit d’une garantie que votre logement n’est pas une passoire thermique.
Si vos frais des gestion et intérêts d’emprunt sont élevés, vous pourriez défiscaliser grâce au déficit foncier
Le déficit foncier vous concerne si votre bien à louer supporte des charges plus importantes que la somme des loyers que vous percevez. Par exemple, si vous louer un bien dans une grande ville, vous supportez certainement des frais de gestion importants et une taxe foncière en conséquence. À cela s’ajoutent les frais liés à votre emprunt, dont les intérêts. Ces dépenses cumulées peuvent être plus importantes que la somme de vos recettes locatives. Dans ce cas, le déficit foncier vous concerne.
Tous les ans, vous pourrez déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur vos revenus globaux imposables. Ce dispositif est cumulable avec l’ensemble des lois de défiscalisation car il échappe au plafonnement des niches fiscales. Si votre déficit foncier dépasse les 10 700 €, vous pouvez le reporter sur les années d’imposition suivantes, dans la limite de 10 ans.
Pour profiter du dispositif, votre bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Ainsi, si vous réalisez un déficit en 2022, vous devez louer le bien concerné à minima jusqu’en 2025. Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours (2022 dans l’exemple précédent). Ils concernent uniquement les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. Lorsque le déficit n’excède pas 10 700 €, et que votre revenu global est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de vos revenus globaux les six années suivantes.
À noter : Vous pouvez choisir votre régime fiscal lorsque vous déclarer vos impôts. En fonction de vos revenus locatifs, vous aurez intérêt à choisir plutôt le micro-BIC (si vous percevez moins de 72.600€ à l’année, vous profitez d’un abattement jusqu’à 50% des loyers perçus) ou le régime réel (il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges de vos revenus fonciers : réparations, diagnostics, intérêts d’emprunt…). Le régime réel peut aussi vous permettre d’affranchir vos recettes locatives d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant 20 ans.
