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À la rentrée universitaire 2022, la France a atteint un record de près de 3 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur. Parmi eux, deux tiers sont en quête de logements que l’offre actuelle ne parvient pas à satisfaire. Cette tension locative offre des opportunités d’investissement particulièrement attractives sur le marché de la résidence étudiante avec services. Pourquoi investir dans une résidence étudiante ? Quels sont les avantages fiscaux et patrimoniaux de ce type d’investissement locatif ? Nous répondons à vos questions.
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante selon la loi en France ?
L’article L631-12 du Code de la construction et de l’habitation donne la définition de la résidence étudiante. Pour être qualifié de résidence étudiante, l’établissement doit :
- proposer à la location des logements meublés ou vides au titre de résidence principale ;
- comporter des espaces dédiés à la vie commune ;
- accueillir prioritairement des étudiants ou des jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage ;
- héberger exceptionnellement des enseignants et des chercheurs.
En résidence étudiante, le contrat de location présente une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé sous condition. Le locataire étudiant ne peut ni céder le contrat de location ni proposer le logement en sous-location. Les locataires étudiants n’ont pas de droit au maintien dans les lieux.
Bon à savoir : L’article L631-12-1 permet exceptionnellement au gestionnaire d’une résidence étudiante partiellement inoccupée de louer les logements vacants. Dans ce cas de figure, la durée du contrat de location doit être inférieure à trois mois.
Quelles sont les caractéristiques d’une résidence étudiante avec services ?
- salle de travail ;
- salon commun ;
- espaces de détente ;
- salle de sport ;
- laverie ;
- local à vélos ;
- parking, etc.
Quels services sont proposés dans une résidence étudiante ?
- pôle d’accueil ;
- service d’entretien des locaux ;
- espaces ou services de restauration et de petit déjeuner ;
- fourniture de linge de maison dans le studio ou l’appartement.
Investir dans une résidence étudiante pour répondre à une demande croissante
L‘accroissement du nombre d’étudiants combiné à l’allongement de la durée des études augmente le besoin en logements étudiants. Malheureusement, les solutions d’hébergement public, gérées notamment par le CROUS, ne peuvent pas absorber cette demande croissante. Face à cette pénurie de logements, c’est alors vers le marché des résidences étudiantes privées que s’oriente la demande. Dans ce contexte, miser sur un logement en résidence étudiante présente de multiples atouts pour l’investisseur. En commençant par des candidats locataires nombreux, un taux d’occupation record et une faible vacance locative.
Logement étudiant : un marché porteur sur le long terme
Le marché de la résidence étudiante présente des opportunités d’investissement attrayantes. Selon l’emplacement géographique et la qualité du logement, le taux de rentabilité varie entre 4 et 6 %. Le loyer moyen est compris entre 500 et 950 euros selon qu’il s’agit d’un studio ou d’un appartement T2. En termes de valorisation, ce type d’investissement bénéficie d’un bon potentiel à long terme. Les prix de revente d’un logement étudiant se situent entre 90 % et 110 % du prix d’achat.
Investissement locatif en résidence étudiante : Les avantages fiscaux du statut LMNP
Au niveau fiscal, l’investissement en résidence étudiante offre également de nombreux avantages. Avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investisseur peut réduire ses impôts. Il peut également récupérer la TVA.
Fiscalité de l’investisseur LMNP en résidence étudiante avec services
Sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investisseur peut opter pour le régime du Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou du réel simplifié. Avec le régime Micro-BIC, le loyer annuel bénéficie d’un abattement de 50 %. Avec le régime réel simplifié, les dépenses engagées dans l’intérêt de la location du meublé et les amortissements sont déductibles du loyer. Les amortissements non déduits sont reportés sur les déclarations suivantes sans limites de temps.
Remboursement de la TVA sur le prix d’achat et sur le loyer du logement étudiant
Lors d’un investissement en résidence de services étudiante gérée par un exploitant professionnel, l’investisseur peut récupérer la TVA. Ce remboursement de TVA concerne le prix d’achat du logement étudiant et le loyer issu du bail commercial.
Logement étudiant : une gestion locative simplifiée
Les résidences pour étudiants avec services sont gérées par un exploitant spécialisé. C’est avec lui que l’investisseur signe un bail commercial et non avec le locataire étudiant. D’ordinaire, ce contrat de location est conclu pour une durée de 9 ans. Il peut être résilié par le gestionnaire de la résidence étudiante tous les 3 ans. Pendant toute la durée du bail, l’exploitant de la résidence de services garantit le versement des loyers, même en cas de vacance locative.
Investissement en résidence étudiante : Les points d’attention particuliers
La rentabilité d’un investissement locatif en résidence étudiante repose en grande partie sur son emplacement géographique. Le choix doit porter sur une ville où la demande en logements étudiants est forte. La proximité du campus, du centre-ville et des transports en commun, constitue un plus indéniable. Certaines régions où le marché de la location étudiante est sous tension se révèlent particulièrement attractives. Il s’agit notamment de Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Rennes ou Angers.
En tant que concepteur-exploitant, le groupe Pichet est à la tête d’un réseau de résidences de services nommé All Suites Study, spécialement dédiés aux étudiants. Ces résidences étudiantes sont présentes au plus près des campus de nombreuses grandes villes de France. N’hésitez pas à regarder leurs résidences étudiantes à Paris, Lille, Dunkerque, Le Havre, Bordeaux, Pau ou Grenoble.