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Avant d’investir dans un bien immobilier à louer, il est préférable de bien préparer votre stratégie patrimoniale. En effet, vous pouvez choisir un bien éligible à un dispositif fiscal d’aide à l’investissement locatif. Ainsi, votre investissement immobilier vous permet de réduire vos impôts. Mieux vaut vous entourer d’un professionnel pour connaître les opportunités à saisir.
Définir votre objectif patrimonial avant toute autre chose
Pour convaincre un établissement bancaire de vous faire crédit, votre projet immobilier doit être le plus clair possible. Définissez donc, en amont, votre objectif patrimonial. En effet, il existe de nombreuses raisons de mener à bien un projet d’investissement locatif. Ainsi, investir dans la pierre est un bon moyen pour se protéger de l’inflation en obtenant un complément de revenus. C’est également une solution pratique pour réduire ses impôts, préparer sa retraite ou encore diversifier ses placements. De plus, vous pourrez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants. Vous les aiderez ainsi à assurer leur avenir.
Choisir un emplacement attractif pour votre bien immobilier à louer
La règle absolue pour bien investir en immobilier est le choix de l’emplacement. Une localisation attractive permet d’espérer un meilleur rendement, et vous assure de trouver facilement vos locataires. Acheter dans une ville dynamique avec de l’emploi, des services publics et des établissements scolaires est un gage d’attractivité. De même, un logement proche des transports en commun ou avec une place de parking est apprécié par les locataires. La proximité des commerces et des infrastructures culturelles (cinéma, musée, parc…) compte également, notamment pour les étudiants. Cependant, un logement de périphérie proche d’une station de métro, de tram, de bus ou de vélo partagé pourra séduire tout autant qu’un logement de centre-ville, plus coûteux. La plupart des métropoles (Paris, Marseille, Bordeaux, Lille ou encore Rennes) disposent d’une grande variété de quartiers attractifs. Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, veillez à ce que les universités soient à proximité du bien ou facilement desservies.
Calculer votre rendement locatif prévisionnel avant d’investir
Lors d’un investissement locatif, le but est d’obtenir la rentabilité la plus importante possible. Les taux de rentabilité se situent en général entre 2 et 7% : plus le taux est élevé, plus votre investissement est intéressant et rentable.
Le calcul du taux de rentabilité brut est le suivant : loyer annuel divisé par le prix du logement, puis multiplication du résultat obtenu par 100. Par exemple, si vous achetez un bien 180.000€ et que vous le louez 750€/mois, votre rentabilité locative brute est de 5% (750×12 = 9000 ; 9000/180.000 = 0.05 ; 0.05×100 = 5).
Vous pouvez également calculer le taux de rentabilité net de votre bien. Ce taux tient compte des charges qui vous incombent (taxe foncière, frais de gestion, intérêt d’emprunt…). Le calcul reste le même, mais vous devez déduire vos charges du montant de votre loyer annuel en amont.
Si vous obtenez un taux proche de 2% ou inférieur, le bien visé n’est peut-être pas le plus intéressant pour votre situation.
À noter : Généralement, un placement immobilier performant passe par un taux de crédit faible. Pour cela, soignez votre dossier d’emprunteur et liquidez l’ensemble de vos petits crédits à la consommation en amont de votre demande. Présentez des comptes bien tenus sans découverts. Enfin, pensez à négocier le montant de votre taux de crédit immobilier avec votre banque, soit en passant par un courtier en crédit immobilier, soit par vos propres moyens en mettant en concurrence les établissements bancaires.
Opter pour le dispositif pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt
Pour accompagner votre investissement, vous pouvez recourir à des dispositifs fiscaux mis en place par l’État. La Loi Pinel, par exemple, permet de profiter d’une réduction d’impôt selon la durée de mise en location de votre logement neuf. Pour un engagement de location de 6 ans, la baisse d’impôt est de 12%. Pour un engagement de location de 9 ans, elle est de 18%. Pour un engagement de 12 ans, votre réduction d’impôt est de 21%. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du bien, dans la limite 300.000 € par personne et par an (en deux investissements maximum), et de 5500 € par m² de surface habitable. Durant la location, un plafond de loyer ainsi qu’un plafond de ressources des candidats locataires s’appliquent. Ce montant varie en fonction des zones éligibles au dispositif. La liste de ces zones est disponible en ligne sur https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c.
À noter : Le Pinel est prorogé jusqu’en 2024. Toutefois, ses taux de réduction fiscale sont amenés à évoluer à la baisse pour les biens éligibles achetés à partir du 1er janvier 2023. Jusqu’à la fin de l’année en cours, vous pouvez toujours bénéficier des taux de réduction maximum.
Bénéficier du statut LMNP en proposant un logement meublé
Si vous louez un logement meublé, vous pouvez avoir accès au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour en bénéficier, la somme de vos loyers perçus pendant l’année ne doivent pas excéder les 23 000 € ni représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Par exemple, vous pouvez bénéficier du LMNP si vos loyers vous rapportent 10.320€ par an (860€ x 12 mois), mais vous devez, dans ce cas, gagner plus de 20.640€ par an (salaires compris).
Par ailleurs, le statut LMNP vous permet de récupérer la TVA à 20 % sur votre bien à condition de le conserver pendant au moins 20 ans. De plus, ce statut permet de profiter de revenus locatifs peu fiscalisés, voire pas du tout fiscalisés. En effet, au moment de déclarer vos impôts, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600€, vous profitez du régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur la somme des loyers perçus. Vos loyers ne sont imposables qu’à 50% de leur valeur totale : s’ils vous rapportent 10.320 €/an, vous serez imposé sur 5160€. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite (amortissement, intérêts d’emprunt…).
À l’inverse, si vos revenus locatifs dépassent 72.600 € à l’année, ou que vous en faites la demande à l’administration fiscale, vous passez au régime réel. Il permet de recourir au principe d’amortissement sur l’immobilier et le mobilier, et de l’imputer sur le bénéfice d’exploitation. Ainsi, les recettes locatives ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux, durant près de 20 ans.
À noter : à la différence du LMNP, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est accessible quand vos recettes locatives dépassent les 23 000 € dans l’année ou représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Le principal avantage de ce statut est qu’il vous permet d’imputer un éventuel déficit d’exploitation sur le revenu global de votre foyer (reportable les six années suivantes).
Confiez la gestion de votre investissement locatif à un professionnel de l’immobilier
Afin de rendre votre placement performant, vous pouvez en confier la gestion à un professionnel. Ainsi, vous gagnerez en sérénité lors des étapes importantes de la réalisation de votre projet. Votre gestionnaire immobilier s’occupe de la sélection du candidat locataire, la vérification de son dossier, le suivi de l’évolution des normes et des lois encadrant l’immobilier, la comptabilité, la gestion des incidents… Déléguer la gestion de son bien à un professionnel permet un gain de temps conséquent.
En résidence de services, le bien est automatiquement géré par l’exploitant de la résidence. C’est lui qui va rechercher le locataire, veiller à ce que le taux d’occupation de la résidence soit important, faire signer le bail et, surtout, s’occuper de l’entretien du bien. Seuls les travaux de structures (ravalement de façade de l’immeuble par exemple), les honoraires du syndic et la taxe foncière sont à votre charge.
À noter : Les frais de gestion représentent en général entre 6% et 10% du loyer. Un coût qui vient réduire le rendement locatif. Néanmoins, c’est une véritable assurance, ne serait-ce que pour choisir le candidat locataire. De plus, si la gestion locative est coûteuse, elle représente un gain de temps considérable et offre une tranquillité d’esprit. Si vous êtes imposé au régime réel, les frais de gestion font partie de vos charges déductibles.
Faites preuve de patience !
L’investissement immobilier est un domaine passionnant et lucratif, mais il nécessite une approche réfléchie et stratégique.
Prenez le temps d’identifier les opportunités les plus prometteuses et prenez une décision éclairée !
