Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier ?

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Vous souhaitez construire votre patrimoine et une question se pose : est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier en France ? Malgré le contexte international incertain et la remontée des taux d’intérêt, un investissement dans la pierre demeure un placement attractif. Offrant stabilité et sécurité sur le long terme, l’investissement locatif est l’un des seuls placements dont les revenus sont indexés sur l’inflation.

Marché immobilier français en 2023 : est-ce le moment pour investir ?

Le moment optimal pour investir dans l’immobilier varie selon deux facteurs principaux : les perspectives du marché et les objectifs de l’investisseur.

Les perspectives du marché immobilier locatif en 2023

En 2023, l’immobilier représente 68 % du patrimoine net des Français. Cette proportion reste stable depuis 2004 à la faveur d’un taux de rentabilité brute supérieure aux différents types de placement. En 2022, le marché de l’immobilier locatif a affiché un bon dynamisme avec un volume des transactions estimé à 1,1 million de ventes.

En France en 2022, la vente des logements en centre-ville a diminué au bénéfice des logements en zone rurale. Pour exemple, les prix de l’immobilier à Paris sont en recul de 1,2 % contre une progression de 8 % environ en zone rurale. En raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, le marché immobilier devrait maintenir sa dynamique en 2023, sur un rythme toutefois plus mesuré.

Projet d’investissement dans l’immobilier locatif en 2023 : à quoi faire attention ?

Réaliser une plus-value à la revente, posséder sa résidence au moment de la retraite, recevoir des revenus complémentaires, bénéficier de dispositifs de défiscalisation, diversifier son patrimoine. En tant qu’investisseur, différents objectifs peuvent vous amener à investir dans la pierre. Voici les principaux points à retenir pour optimiser la rentabilité de votre projet d’investissement.

Projet d’investissement dans l’immobilier : quel rendement locatif pour 2023 ?

Comparé à un placement classique (livret A ou assurance-vie), l’investissement locatif offre des perspectives de rendement plus intéressantes. En pratique, le livret A affiche un taux de 3 %. Le rendement brut d’un investissement locatif peut aller jusqu’à 7 %, voire 10 %. L’emplacement du logement et la tension locative constituent ici deux critères cruciaux. En somme, investir dans un logement bien situé au sein d’une ville attractive où la demande locative dépasse l’offre, maximise les chances d’obtenir une rentabilité immobilière intéressante.

Pour rappel : Le rendement locatif brut (rentabilité locative) s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement. Le résultat est ensuite multiplié par 100.

Quel dispositif fiscal pour optimiser son rendement locatif en 2023 ?

Optimiser le rendement locatif de son investissement immobilier passe par le choix du son régime fiscal. En 2023, deux dispositifs de défiscalisation emportent la faveur des investisseurs. Il s’agit de la loi Pinel + et du dispositif LMNP.

La loi Pinel pour investir dans l’immobilier en 2023

La loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif est accessible sous deux formes : le Pinel classique et le Pinel+.

Loi Pinel : prolongation du dispositif jusqu’à la fin 2024

Avec la loi Pinel classique, l’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement locatif allant jusqu’à 12 ans. Pour un engagement locatif de 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale de 10,5 % du prix d’achat en 2023. Elle sera de 9 % en 2024. Pour un engagement locatif de 9 ans, la réduction fiscale sera de 15 % sur le prix d’achat du logement. En 2024, elle sera de 12 %.

La loi Pinel+ pour investir dans un logement conforme à la RE2020

Avec la loi Pinel+, les avantages fiscaux sont plus importants. Pour un engagement locatif de 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale de 12 % du prix d’achat du logement. Pour un engagement locatif 9 ans, la réduction fiscale sera de 18 % sur le prix d’achat du logement.

Voici les critères pour bénéficier du Pinel+ :

Le logement Pinel+ doit être localisé dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou une zone Pinel.
Le niveau de performance énergétique du logement Pinel+ doit être conforme à la RE2020 et à la classe A du DPE.
Le logement Pinel+ doit respecter certaines surfaces minimales pour les espaces intérieurs et extérieurs.
Le logement Pinel+ (T3 et plus) doit comporter une ouverture sur l’extérieur pour au moins deux façades

Les avantages du dispositif LMNP pour un investissement locatif

Avec la location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers encaissés sont soumis à l’impôt sur le revenu. L’investisseur peut choisir entre deux régimes fiscaux. Il s’agit du micro-Bic et du réel simplifié.

Investir dans l’immobilier locatif sous le régime micro-BIC

Dans le cadre du régime micro-BIC, le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50 %. L’abattement est de 71 % pour une location dite “meublé de tourisme”.

Investir dans l’immobilier locatif sous le régime réel simplifié

Sous le régime réel simplifié, les revenus tirés d’une location meublée peuvent faire l’objet de déductions. Les charges suivantes peuvent être retranchées :

Les dépenses supportées dans l’intérêt de la location meublée. Le remboursement du prêt immobilier est compris dans ces dépenses.
L’amortissement du prix d’achat des biens inscrits à l’actif du bilan. Le logement est amortissable sur une durée de 20 à 30 ans contre 5 à 10 ans pour les meubles.

Investissement immobilier en période d’inflation : la question du crédit en 2023

Après avoir atteint des niveaux historiquement bas durant plusieurs années, les taux d’intérêt immobiliers augmentent en France comme dans le reste du monde. En mars 2023, ils atteignaient près de 3,25 % sur 25 ans. Malgré cette hausse, les taux nominaux restent à un niveau inférieur à l’inflation. Dans cette situation, emprunter offre encore une bonne rentabilité aux investisseurs portant un projet d’investissement dans l’immobilier locatif.

Bon à savoir : le taux d’intérêt nominal est le taux convenu par contrat et effectivement payé par l’investisseur. Le taux d’intérêt réel correspond au taux nominal moins le taux d’inflation.

La mensualisation du taux d’usure en 2023 pour fluidifier l’accès au crédit

En période d’inflation, les banques commerciales achètent leur monnaie plus cher auprès des banques centrales. Cette hausse est ensuite répercutée sur les taux de crédit. Cependant, cette augmentation ne peut pas dépasser la limite fixée par le taux d’usure. Ce taux maximum légal applicable par les établissements de crédit est actualisé périodiquement par la Banque de France. Toutefois, cet ajustement intervient avec un important décalage temporel. En période de hausse rapide des taux, cette revalorisation tardive a fini par gripper l’accès au crédit.

L’année 2023 est porteuse d’une bonne nouvelle pour les investisseurs. La Banque de France a décidé de mensualiser temporairement l’actualisation du taux d’usure. L’objectif de ce relèvement mensualisé des taux d’usure est double :

mieux refléter l’évolution du marché ;
débloquer partiellement l’accès au crédit.

Investissement immobilier : l’effet levier du crédit même en temps d’inflation

La hausse des taux diminue l’effet de levier du crédit immobilier. En d’autres termes, lorsque le coût du crédit augmente, le rendement de l’investissement immobilier s’érode. Malgré tout, cette hausse des taux d’intérêt demeure inférieure à celui de l’inflation. Investir à crédit sur le marché de l’immobilier locatif constitue donc encore une bonne idée cette année, dans la mesure où les revenus de l’investisseur et les loyers progressent proportionnellement à l’inflation ou la dépassent.

Contracter un prêt immobilier à taux fixe en période d’inflation demeure une opération rentable, si les points suivants se vérifient :

Les mensualités de remboursement du prêt restent fixes, alors que les loyers servant au remboursement continuent d’augmenter. Dans le cadre d’un bail de location en France, l’investisseur peut réviser chaque année le loyer en fonction de l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers).
Le prix du bien immobilier augmente avec l’inflation.
Les revenus de l’investisseur croissent au même rythme ou plus vite que l’inflation.

Déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs

Un bien locatif acheté avec un prêt immobilier ouvre droit à une déduction totale des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers. Ce dispositif permet de réduire la base imposable des investisseurs soumis au régime réel (location vide ou meublée).

Bénéficiez d’un accompagnement personnalisé au moment d’investir dans la pierre

Dans un marché mondial volatil, l’investissement immobilier constitue une valeur refuge même en période de hausse des taux. Ce type de placement est privilégié par de nombreux investisseurs pour sa capacité à créer de la valeur malgré les pressions de l’inflation. Cependant, pour bénéficier des meilleures opportunités, l’accompagnement d’un expert est plus que jamais indispensable. N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre projet d’investissement immobilier.